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临港首府:浦东临港,你凭什么卖7万?

2021-06-0214
浦东的临港新城临港首府,究竟是个什么神仙地方。废话不多讲,说一下我的发现。浦东临港,滴水湖西北侧,次新房卖到7.5万一平,你信吗?以前我也不信,直到我看到了这个:这套房子大概3月19号左右……
、李

临港首府:浦东临港,你凭什么卖7万?

浦东的临港新城临港首府,究竟是个什么神仙地方。

临港首府:浦东临港,你凭什么卖7万?

临港首府:浦东临港,你凭什么卖7万?

废话不多讲,说一下我的发现。

临港首府:浦东临港,你凭什么卖7万?

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浦东临港,滴水湖西北侧,次新房卖到7.5万一平,你信吗?

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临港首府:浦东临港,你凭什么卖7万?

以前我也不信,直到我看到了这个:

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这套房子大概3月19号左右新上的,照片还没来得及拍,挂牌7天,已经有了带看记录。

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我当时看到这个价格,就想问句凭什么?

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即便是比较稀缺的次新叠墅,那也还是在浦东临港,去市中心往返100公里打底。

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7.5万的单价买不进内环,但是买大虹桥的次新还是妥妥的。

临港首府:浦东临港,你凭什么卖7万?

问了下同事,大家一致觉得这套房子挂的有些飘,但又摸不准这位房东底气何来。

毕竟临港新城实在太远,一般踩盘真不会到那里去。

所以,为了回答这个问题,我亲自跑了一趟临港,收获了不少颠覆性的认知。

1

临港新城就是一张白纸,画什么他就像什么。

先和大家说结论:

①滴水湖片区的建设速度,远超大家想象。

很多文章分析过,规划上的决心是把临港新城的主城区域打造成“下一个陆家嘴”。

这个目标本身就有点飘。

但我实地看下来,滴水湖西北沿岸那一块,真的有点“陆家嘴”的味道了:

这一点“杠精”不要来杠,陆家嘴建设的初期,可能还不如现在的临港。

目前来看,临港新城的未来会很让人激动的。

②南汇(临港)新城与其他四个新城,有大大的不同。

与中心城区的距离问题,这里就不反复嚼了。

不知道大家发现没有,松江、奉贤、青浦、嘉定这四个新城的中心区域,基本都会把各区的老城区带一带,并且都伴有大量的拆迁房。

而临港新城这里,自2002年建设伊始,有60%的面积,是新城规划后填海造陆而成。

所以整个临港新城主城区范围内,城市界面非常之新:

我搜了一下,整个滴水湖西北侧的大量住宅区里,最老的房子是2010年左右建成的。

而且,滴水湖片区这里,没有一间拆迁房。

这一点我与不少当地人反复确认过,也看了规划,区域内书院镇、泥城镇的动迁方向,都是各自的“新城区”。

从这一点上来讲,规划一直都有意保持临港新城“平地建城”的目标,有意筛选人口,只留高精尖。

不过同样的,临港新城未来的“烟火气”,会比其他“五大新城”弱很多。

2

③学区强力导入,简单粗暴,但有效。

这一点经常关注我们的朋友估计有所耳闻。

临港新城这边,学区的强力程度已经在整个上海都排得上号的。

建平系、明珠系、上中系,还有华二附中也正在临港新城布局,你知道这意味着什么。

而且,去年底上海的那波行情就是因为学区而起,70公里外的临港新城,同样沾到了甜头。

为什么要这样?答案很简单,锁住人才,让他们所看重的,中心城区有的一切,这里都有。

我们后台曾经收到过一条留言,一位读者表示:

自己可以在居住品质、商业配套等等方面让步,但在通勤时间、孩子教育方面要死守底线。

这一点,我相信临港新城在规划之初就已经洞察到位,正在按照轻重缓急落位。

以此,用最精准的人性洞察,复刻出一个真正的城市中心。

总结来讲,我个人认为临港新城规划上的野心非常大,大到房子怎么样反而是最次优先级的事情。

不过此次临港之行,我还是对临港的二手房市场有了一个基本的认知。

3

与中心城区,或者其他五大新城相比,临港的二手房市场要简单的多。

一共三个可选板块,分别是:投资、改善、刚需三个功能,区分比较明显。

首先是地铁沿线,靠近海昌海洋公园的投资板块:

这块区域也就是挂出7.5万单价的所在片区。

实地看下来感觉,生活配套几乎为零,最近的商场在两公里外,一条大马路遥望市区:

这个片区大牌开发商很多,房子也很多,不止万科、保利。

碧桂园、万达、绿地也有落子:

从产品力来看,万科金域澜湾确实是区域内的品质高地。

所以这个片区,目前也是整个临港新城交易最火热的片区。

我们一直说,板块成熟度6-7分的时候,是入手回报最佳的时机,但我粗略感知下来,这个片区的成熟度是5分多一点。

那位挂牌7.5万的房东,确实有些太着急了。

其次,改善板块,港城新天地片区:

这个片区的房子价值,主要是被港城新天地带起来的。

保利蔚蓝林语、临港首府、碧云壹零三个盘的品质相对较高,所以要比周边贵一点,挂牌价基本在5万出头。

其他几个小区的房子偏刚需一点,不过位置在那里,所以也在4万出头。

总的来说,港城新天地这个商场,基本是整个临港新城最繁华的核心,有卜蜂莲花和电影院,建筑也挺有新意:

这个片区内,工地很多,一打听有不少在建楼盘,肉眼可见的供应量很大:

总的来说,这个片区的未来很明确,再往里走就是大学城,明显的缺憾就是没有轨交线路联通。

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最后就是“刚需”片区,之所以打引号,是因为这个片区在形式上最成熟:

由东向西南一路数下来,城市公园、市六医院、商业广场、中小学幼儿园(建平临港小学+临港第一中学),再加住宅。

但这边的房子就是比前两个片区便宜,粗略看了下,原因有三条:

①房龄比较大,这个片区的房子都是2010年左右建成的,互相一比较,真的比不过2018年次新。

②离交通干道、轨交相对远,这个片区离申港大道、临港大道这两条大动脉有点距离,距离最近的海港大道,直连的是东海大桥。

③唯一的商场,业态太过“市井”,这一点我亲身体会下来,平价消费虽好,但片区的整体调性也就卡在那儿了:

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以上,踩盘过程中,当地司机师傅非常激动的告诉我,未来临港新城房子卖到6-7万不是问题。

尤其是这两年,发展的太快了。

我觉得也没错,5-8年后,待各片区成熟起来,临港新城的好房子确实值这个价,这里会是一个非常“自成一系”的城市中心。

不过注意了,好房子永远是稀缺的。

最后想告诉大家,有句老话讲:十年树木百年树人。城市发展需要的时间更长。

我认为,临港之于上海,好似雄安之于北京,两个地方都是一张白纸开启规划,都是在布局未来千年。

我们必须有耐心,给他多一点时间,才能看到开花结果的那一天。