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恒大天府城邦:成都最具价值的远郊——新津房子该怎么买?

2021-05-188
本文由微信公众号<想住成都>原创去年10月恒大天府城邦,想住团队走进新津,发现了这个成都非限购区市场即将疯狂的信号:房源供应极少,大量旧城改造,大量购房需求受阻,二手房极不稳定,品牌开发商进入,……
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本文由微信公众号<想住成都>原创

恒大天府城邦:成都最具价值的远郊——新津房子该怎么买?

去年10月恒大天府城邦,想住团队走进新津,发现了这个成都非限购区市场即将疯狂的信号:房源供应极少,大量旧城改造,大量购房需求受阻,二手房极不稳定,品牌开发商进入,高价地频出,中心城区外溢需求涌入。

恒大天府城邦:成都最具价值的远郊——新津房子该怎么买?

恒大天府城邦:成都最具价值的远郊——新津房子该怎么买?

今年6月,我们再次去到这片区域。时隔大半年后,新津楼市的确也完成了较大的涨幅。去年同期,经过一轮涨幅,新津县城二手房价格维持在8000元/㎡上下,如今第二轮涨幅后,新津县城内二手房单价几乎过万。

恒大天府城邦:成都最具价值的远郊——新津房子该怎么买?

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新津县城二手房价格 数据来源:安居客

恒大天府城邦:成都最具价值的远郊——新津房子该怎么买?

不断走高的二手房价格,与限价下的新盘价格形成了巨大的反差。4月,新津县城北大资源颐和雅郡开盘,均价8000元/㎡,周边同品质二手房价格已达到12000元/㎡。综合摇号中签率不足10%,普通购房者摇中几率5.16%。

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花源镇别墅项目蓝泊湾项目开盘,26套别墅,均价9000元/㎡,同小区二手房16000元/㎡,接近一倍的价格差。引1300余位购房者抢购,综合摇号中签率约2%,普通摇号中签率仅0.66%。

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新津摇号开盘项目统计

恒大天府城邦:成都最具价值的远郊——新津房子该怎么买?

那么作为成都最具价值的远郊,在新房限价的情况下,应该怎么选?目前,包含新津县城在内,整个新津市场已经形成三大板块,新津县城、花源镇(牧马山)、普兴镇(岷江新城),三大板块优缺点明显。

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新津近两年项目

恒大天府城邦:成都最具价值的远郊——新津房子该怎么买?

1新津县城

优点:成熟区域,配套好,地铁,江景资源,剪刀差较大;

缺点:城建老旧,品质不高,价格高;

整个新津城区商业属于起步阶段,综合性商业配套不足,已落成商业较为陈旧,基础配套还算完善,仅能满足基本的社区商业需求,但是依然是新津商业配套和氛围最好的区域。自然景观丰富,生态环境利于安居,交通体系完善后,10号线穿过新津县城,接轨主城区,或对本县房地产市场有促进。

2017年10月,太行瑞宏以楼面价7770元/平米拿下新津县城一宗地块。今年3月,雅居乐、金融街两个开发商也在新津县城拿地,地价分别为6324元/㎡、6234元/㎡。在如果以上面三宗地价作为参考,新津县城新房预售8000元/㎡的房价或许还有很大的空间。

太行瑞宏新津地块

从供应的角度来讲,本次新津踩盘发现,随着4月北大资源颐和雅郡住宅清盘,新津县城目前所有面市的商品房已经全部售罄!太行瑞宏地块也没有动工迹象。也就是说,在短期内,新津县城根本买不到新建商品住宅。加上整个新津县城商品住宅需求量依然较大,二手房市场紧俏是必然结果。

2花源镇(牧马山)

优点:环境好、新建住宅品质好;

缺点:商业配套缺乏、产业较少,基本无剪刀差;

花源镇,也就是我们常说的牧马山板块,区别于新津县城,这里的住宅以洋房和别墅为主,卖点是环境和居住品质。要说配套,这里只能满足基本的生活需求和极为局限的娱乐需求(KTV)。镇上也有多个学校,包括成都职院,人气不算差。

2017年初,成都中心城区限购,住宅供不应求,新盘渠道受阻。新津花源镇在短期内就汇集了几十家地产渠道公司,新盘万辰乐居、天山名苑均是当时渠道代理的代表性楼盘。当初仅售4000-5000元/㎡,随着这些项目清盘,大部门渠道门店早已人去店空,街道也失去当初的“繁华”。而今,这些楼盘二手房源挂出了11000元/㎡的价格。

数据来源:安居客

据当地中介人员介绍,近两年在花源镇投资购房的人很多(不排除度假需求),花源镇近几年交房的楼盘入住率都极低,代表楼盘金科廊桥水乡入住率可能还不足3成。

花源镇在2017年末-2018年初共三宗土地出让,最高楼面价5683元/㎡,由成都山水渡建设公司拿下,另外两宗分别由保利(楼面价5000元/㎡)、中房(楼面价4800元/㎡)竞得。

目前,花源镇新房价格9000-13000元/㎡不等,区域内二手房均价10000元/㎡左右,新房二手房几乎没有剪刀差。近期首次开盘的领地天府兰台均价11000元/㎡(带装修)洋房,从售楼部得到的消息,5.15限购后,清盘压力较大。

3普兴镇(岷江新城)

优点:城市新中心、天府新区、潜力卖点、产业规划;

缺点:航线噪音大、发展周期长;

普兴镇位于天府新区西翼成眉战略高新产业功能区的核心地带,新城具有承接中心城区人口重要功能。伴随恒大入市,区域迈开开疆第一步,区域整体规划利好,但成熟度低,发展周期更长。整个普兴镇处于双流机场降落航线上,平均3-5分钟一趟的飞机在空旷的场镇上飞过,噪音显得格外刺耳!

普兴镇(岷江新城)规划

新一轮《成都轨道交通规划中》,新津县岷江新城区域内规划有地铁21号线、12号线以及4条轨道线路。未来可连接主城区、兴隆湖等区域。设施配套规划中,幼儿园、两所三甲医院以及新津规划厅均已在建。

目前的普兴镇几乎就是恒大天府城邦一个项目在支撑,医疗、教育配套正在修建。目前恒大天府城邦均价9000元/㎡(带装修),周边没有二手房。

恒大天府城邦沙盘

在恒大之后,普兴近一年的土地出让较活跃,去年8月,成都华建在普兴竞得一宗地块,楼面价3204元/㎡,今年3月,中洲进入普兴镇,楼面地价4320元/㎡。但均未亮相,也就是说,想要在新津普兴买房,只能买恒大天府城邦。

不得不承认,天府城邦是目前普兴规模最大且占有资源最好的楼盘。以现在平均4000元/㎡的地价来看,恒大天府城邦带装修房价还算合理。但是从目前区域的发展程度来看,9000元/㎡的新房价格性价比似乎不高。而中洲、成都华建地块目前产品和价格还是未知状态。

在5.15限购后,恒大天府城邦在一周内紧急加推两次,据售楼部介绍,第二次加推的排号效果不太理想,但清盘压力也不会太大。

总结一下:根据新津县政府2010-2016年度工作报告,新津全县人口7年仅增加1万人,以地区内自然增长(人口自然增长率2.2-2.3‰之间)为主体,区域外人口迁入保持在较低水平。但新津居民可支配收入与成都市各区域持平,在成都各远郊县中第二,具有支付能力。

从市场反映出来本土住房需求来看,新津县城 > 普兴镇(岷江新城) > 花源镇(牧马山)。

根据区域地价来看,新津县城 > 花源镇(牧马山) > 普兴镇(岷江新城)。

在成都5.15限购后,远郊虽然纳入限购,但没有限制本地人购入套数。所以,新津、视高在内的一些区域一定会有中心城区外溢的投资需求,但较新政前有大幅减少,外溢需求有极大的不稳定性。

从投资购房的角度来看,我们认为:

新津投资稳定性最高的区域依然是新津县城。

投资价值最高的是普兴镇(岷江新城),对于长期投资客户来讲,布局政策红利区是最好的选择,毕竟最靠近天府新区。

花源镇(牧马山)缺乏产业,新盘多且价格较去年已经翻番,现在入场,后期或有低价二手房面市,或对新盘价格造成冲击。

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