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青岛万科蓝山:聊市北楼市:被前浪玩坏的新都心和浮山后

2021-05-1212
原创 岛城房师傅前不久青岛万科蓝山,针对读者关心的市北楼市,房师傅曾先后发表两篇文章《市北崂山改善盘九家混战,价格高 ≠ 高端》、《市北楼市谜局——破茧伤蚕》,介绍了四方、浮山后、新都心等市北多个片区的……
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原创 岛城房师傅

青岛万科蓝山:聊市北楼市:被前浪玩坏的新都心和浮山后

前不久青岛万科蓝山,针对读者关心的市北楼市,房师傅曾先后发表两篇文章《市北崂山改善盘九家混战,价格高 ≠ 高端》、《市北楼市谜局——破茧伤蚕》,介绍了四方、浮山后、新都心等市北多个片区的楼盘情况。奈何,这片热土实在太热,越来越的朋友关注+咨询。

青岛万科蓝山:聊市北楼市:被前浪玩坏的新都心和浮山后

实在无法挨个答复,就以本文,作为市北楼市系列分析的第三篇,供大家参考。本文纯属个人观点,文中提到的所有楼盘,都是房师傅个人看法,切勿对号入座,钻牛角尖的朋友可以去西藏钻研,那里有上好的牛角。

青岛万科蓝山:聊市北楼市:被前浪玩坏的新都心和浮山后

曾经的刚需聚集地

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12年前,四方区为了发展与市北交界附近的双山、保儿等区域,提出了一个新都心的概念。

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这个词,理解字面意思就行了。以哈尔滨路、黑龙江路为界,西北侧是新都心。2009—2010年,双山保儿旧村改造项目,由某大鳄推进。大鳄投了部分资金后,思量再三退出了,这才有了万科的进驻。然后,万科顺便把伊春路附近的地块拿了,这就是大名鼎鼎的万科蓝山。

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2010年—2012年,新都心的代表楼盘中海清江华府、新华锦鸿仕雅居、海信淮安郡,这仨集中在清江路附近,价格大约12000—14000元/平。万科城阿姆斯特丹价格不低,而且抢房,得找关系买,因为当时有个传言四方区政府要搬到附近。

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前面说的万科蓝山呢,直接定位高端,是真正的精装修。不像现在的假精装。当初的那句广告语,让人印象深刻。

“蓝山的主人是有世界阅历的城市中产,为他们构建一个高端的生活圈层,让他们在选择蓝山时获得身份的认同和价值的对等。”

那两年,蓝山真的圈了一堆有钱人,房价几乎比周边二手房贵50%,旁边就是错埠岭系列小区。那时,市北的盘在宣传的时候,是不屑提新都心这个词的,那是四方搞的。

当伊春路另外一家楼盘国信紫云台开盘的时候,销售反复强调我们是市北区,新都心是四方区,不一样。还真是如此,虽然紫云台周边小矮房遍地,卖的价格也不低,但销量不错,住宅卖得非常顺利。

2012年,万科城重点推的是多伦多街区,那时楼市形势不好,立马改成小户型了,80—90平的套二和小套三,总价100万,毛坯送车位和精装二选一。现在看,多人性化。那批购房者,还真的都是刚需,都是年轻人。

那一年的浮山后,二手房非常抢手,浮山后系列小区,价格和新都心的新房差不多,但人家是市北,而且当时系列小区的房子还不老。

如获至宝与添油加醋

2012年年底,一个爆炸性新闻,尴尬了交界处的市北楼盘。市北四方合并成新市北区了,黑龙江路两侧都是市北区了。

这时候,紫云台率先改了宣传词,新都心商圈、浮山新区商圈……大家回归到统一宣传双山地铁口地铁房……

这时候,最开心的自然是新都心的几家楼盘,立马改为新市北+新都心,真的是如获至宝。

2014年—2015年,万科城与保利叶公馆的隔空对战,非常精彩+激烈,堪称互相攻击。万科城推出12345元/㎡的起价,广告牌就放在华仁立交桥下;对面的保利叶公馆自然不甘示弱,在福州路亮起了“买房送储藏室、送车位,低首付”的标语。

这几个盘,好歹有地铁、靠近凯德广场,卖得都不错。位置稍差一点的泰成玲珑郡、中信城(北大资源、中海),广告词只能蹭新都心了,适当添油加醋。但玲珑郡的无敌户型吓退了太多购房者。有一个户型,进家门就是洗手盆;阳台设置成圆形,很个性。

如果不是2016年的救市政策,这个盘就跪了。

从北大资源博雅华府到中信城,再到中海寰宇天下,鬼知道当时业主的内心有多复杂,两年换了仨开发商。现在,这个小区的投诉依然不断,从房屋质量到精装注水,是非不断。

正是这个盘老换开发商,对面的竞品万科紫台堂而皇之卖高价,贵20%,仍热销。有时候,对手真的很重要。可以共同进步,也可以共同堕落。

重庆路两侧的海尔时代广场和万科金色成品,前者在新都心范围内,后者开盘早低价路线结束的早。时代广场当时主打新都心概念,价格也不高。但入住后,有些业主发现,推开窗看到的是双山墓地,而不是美景。双山墓地这事,闹了很多年,另一侧的鸿仕雅居部分业主也能看到这个公墓。这也是周围几个小区的一个痛点。

那几年,从变电站争议到双山墓地,都是热点,业主们的心一直揪着。这些热点,也吓退了不少购房者。

混淆概念、误导购房者

再回到现在,市北区楼盘集中的区域仍是这一片—新都心和浮山新区。很多人对这俩片区真正的范围并不熟悉,楼盘呢,根据自己需要,想说辐射哪个区域都行。因为这俩片区并非行政区,只是概念规划。新都心区域的街道有双山街道、河西街道等。浮山后呢,则有合肥路街道和浮山新区街道等。

这是新都心的规划范围:

新都心:重庆南路、南京路、哈尔滨路、黑龙江路、张村河围合区域,总用地面积521.12公顷。该片区功能定位是以商务、商贸及居住为主的城市综合功能区。

从规划图上,可以看出,目前在售的和达、保利大国璟并非新都心,而是浮山后的最边缘,青特在新都心的边缘。最近几天新拍的青城地产蚌埠路地块、保利黑龙江路地块属于新都心范围。

浮山新区呢,以劲松五路为界,横跨市北和崂山。青岛市曾出过规划图,大家可以看一下。

日常生活中,大家所说的浮山后实际是浮山新区(市北)。

劲松五路以东的是浮山新区崂山区域,这里的楼盘要比路西的市北楼盘贵一些。比如当年的远洋风景、金地悦峰,横扫这片区域,价高仍被抢。

直到现在,河马石金地新盘仍把售楼处放在崂山区的原金地悦峰售楼处,这里有一拨金地粉丝。

万和公馆从不说自己是浮山后,主打宣传词就是崂山区,价格敢喊啊。万和城只能主打浮山后的地铁房。

实际上,从四方被合并以后,新都心的概念意义已经不大,大家都是市北区了。但在位置一般的楼盘那里有用,可以喊新都心商圈嘛。你在房产证上是找不到这三个字的。

细化一下,保利大国璟的位置是青岛历史悠久的夹岭沟(曾是三个村),和达君玥属于杨家群,金地宸悦属于河马石,青特星城是河西。

不论是浮山后,还是新都心,范围都很广。千万别被笼统的概念给忽悠了。市北有35000的房子,也有17000的房子;城阳有18000的房子,也有1万的房子。

当这一大片,出现10多家楼盘扎堆上市的时候,当然是购房的好机会。价格从26000到35000,户型以改善为主,套二的新房已经很少。也就是说,这里的楼盘已经不再考虑刚需,而是专注改善客户了。

多个楼盘竞争,对客户来说是好消息。但得多走两步,脚踏实地的研究完工地的方方面面,再去售楼处细聊。

还有,工地旁边的平房,不是开发商说拆就能拆的,要打听明白了,这关系到小区将来的出行问题。

楼盘与地铁口的直线距离,是不能信的,青岛市区的路没几条笔直的,除非你会飞檐走壁。

哪个楼盘拿学区房安利你,直接投诉/举报给有关部门就行。

正在看房子的读者,房师傅建议,研究一下我们的广告法。

学好广告法,走遍楼盘什么都不怕。

不论什么水平的销售,听到你懂广告法,他/她一定不再口若悬河。